A XP Investimentos reafirmou sua recomendação de compra para o fundo imobiliário Valora CRI CDI (VGIR11), estabelecendo um preço-alvo de R$ 9,75. Com as cotas atualmente sendo negociadas a R$ 9,55, isso indica um potencial de valorização de 2,1%.
Os analistas da corretora esperam um dividend yield de 15,4% para os próximos 12 meses, o que equivale a um rendimento médio mensal de R$ 0,12 por cota.
De acordo com a XP, o fundo se destaca pela gestão eficiente, exposição total ao CDI e uma carteira que é majoritariamente composta por operações estruturadas internamente, permitindo assim um controle e monitoramento mais eficaz.
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Acima do CDI
Apesar de o portfólio ser classificado como de risco moderado, a XP destaca a presença de garantias sólidas nas operações do FII.
Desde seu lançamento, as cotas do VGIR11 acumulam uma rentabilidade próxima de 110%, em comparação com 72% do CDI bruto no mesmo período.
Utilizando a métrica de rentabilidade patrimonial ajustada, que leva em conta a variação do patrimônio e o reinvestimento dos proventos, o retorno histórico é equivalente a CDI +3,5%.
Esse desempenho supera, por exemplo, o do KNCR11, outro fundo imobiliário vinculado ao CDI, porém com um risco de crédito menor – uma diferença que justifica o prêmio, segundo a corretora.
Entre janeiro e abril de 2025, a receita do VGIR11 alcançou R$ 0,53 por cota, representando um aumento de 2,3% em relação ao mesmo período do ano anterior. Essa valorização foi impulsionada pela elevação da Selic, que resultou em um crescimento de 4,3% na receita proveniente de juros.
Durante o mesmo intervalo, as despesas diminuíram em 27%, o que levou a um crescimento de 7,4% no resultado e de 7% na distribuição de rendimentos em comparação ao ano passado.
Inadimplência controlada
O relatório também menciona o CRI Guaicurus, que corresponde a 1,3% do patrimônio do fundo e entrou em inadimplência em julho de 2024, depois que a garantidora solicitou recuperação judicial.
Mesmo assim, a gestão do VGIR11 acionou as garantias e conseguiu a posse indireta de dois terrenos em São Paulo, cujo valor é estimado em 137% da dívida.
No início de 2025, um compromisso de venda para esses terrenos foi estabelecido por um valor 44% superior ao saldo devedor, embora a finalização da transação dependa de diligências jurídicas e ambientais.
Apesar das incertezas sobre a parte que será recebida em permuta, a XP elogiou a agilidade da administradora na gestão do caso, destacando a competência da equipe responsável.
Nem tudo são flores: Riscos no radar
Entre os principais pontos de atenção, a corretora ressalta a alta concentração do portfólio do fundo em poucos devedores.
“Se algum devedor não cumprir suas obrigações, o fluxo de pagamentos dos CRIs será interrompido, o que afetará a distribuição de proventos. Embora as operações sejam garantidas, a execução dessas garantias pode levar tempo. Esse risco é maior em FIIs com carteiras concentradas”, alertam os analistas.
Outro risco mencionado é o de pré-pagamento. A corretora observa que, em certos momentos do mercado, tomadores com dívidas elevadas podem optar por quitá-las antecipadamente para obter novos empréstimos com taxas mais baixas.
Isso, na prática, interrompe os pagamentos de juros esperados, impactando a rentabilidade do fundo.
A XP também destaca que, por ser um ativo negociado em Bolsa, o fundo está sujeito à volatilidade do mercado, que pode ser influenciada por fatores macroeconômicos e decisões de política pública tanto no Brasil quanto no exterior.