Com o aumento da taxa Selic, atualmente em 14,75%, a gestão ativa dos fundos imobiliários (FIIs) voltou a se destacar como uma estratégia eficaz para preservar rendimentos e buscar valorização.
Em um ambiente mais desafiador, os gestores que têm controle sobre os ativos se beneficiam ao participar ativamente das decisões operacionais. Isso permite que façam ajustes que não só mantêm a rentabilidade, mas também podem resultar em ganhos adicionais.
Nesse cenário, vários fundos imobiliários (FIIs) estão atuando para reestruturar seus portfólios, vender propriedades e identificar oportunidades que possam aumentar os retornos.
Casos recentes nos fundos imobiliários
Um exemplo é o Edifício Amauri, localizado em São Paulo, que foi adquirido pelo fundo RBRP11 em 2019, apresentando um aluguel médio de R$ 55 por metro quadrado e 81% de vacância.
Sob a gestão da RBR Asset Management, o imóvel, construído na década de 1970, passou por um processo de modernização, ajustes nos contratos e foi vendido em 2024 com um aluguel médio de R$ 127 por metro quadrado e 100% de ocupação.
De acordo com Franklin Tanioka, sócio da RBR, a compra foi motivada pelo potencial de transformação do imóvel, que, apesar de estar bem localizado, não era atrativo nas condições anteriores.
“Realizamos melhorias no hall de entrada, aumentamos a iluminação natural nos andares, reformamos as fachadas, instalações e acabamentos internos, transformando um edifício antigo em um ativo atraente para os inquilinos”, comentou em entrevista ao Mundo Conectdo.
O resultado foi positivo na locação e, posteriormente, na venda, com uma taxa interna de retorno (TIR) superior a 20% ao ano.
“Vejo que a gestão ativa em fundos imobiliários se torna ainda mais relevante em períodos de juros elevados, como o atual, pois permite gerar valor ao investidor mesmo em cenários desafiadores”, afirmou Franklin.
Outro exemplo é o fundo logístico HSLG11, administrado pela HSI, que recentemente firmou aditivos contratuais com as Casas Bahia para galpões em Minas Gerais e no Paraná.
Além de adequar os aluguéis aos preços de mercado, a gestora transformou os imóveis para a modalidade multiusuário, diminuindo a dependência de um único locatário.
“A negociação teve como objetivo alinhar os contratos. Embora isso tenha causado uma leve perda no valor total da locação, a renegociação traz benefícios qualitativos que devem resultar em uma valorização dos ativos acima do previsto no médio e longo prazo”, explicou Felipe Gaiad, sócio-diretor da HSI, ao Mundo Conectdo.
O efeito da gestão ativa também é evidente nos edifícios Metropolitan e Platinum do fundo TOPP11 e no prédio Mario Garnero do RBRP11.
Após passarem por reformas e renegociações, esses ativos mostraram um aumento de cerca de 26% no valor médio dos aluguéis e de 59% no preço de venda.